¿Tienes una casita en la playa, un apartamento en la montaña o un piso vacío que no usas? Pues ojo, porque Hacienda no se olvida de él. Si te has preguntado alguna vez si tienes que pagar impuestos por una vivienda vacía o una segunda residencia, la respuesta corta es sí. Y en 2025, con las novedades de la Ley de Vivienda y los posibles recargos del IBI, conviene tener las cosas claras para no llevarte sustos en tu declaración de la renta.
Hoy te explicamos todo lo que necesitas saber, paso a paso y sin volverte loco.
La reclamación económico-administrativa es un procedimiento gratuito para impugnar decisiones de Hacienda cuando crees que se han equivocado. Tienes 1 mes desde la notificación para presentarla, no necesitas abogado y la resuelve un tribunal independiente. Debes explicar claramente tu caso, aportar pruebas y ser específico en lo que pides. Aunque debería resolverse en 1 año, suele tardar más. Si te deniegan la reclamación, puedes seguir reclamando por otras vías. Es tu derecho como contribuyente y puede ahorrarte mucho dinero.
Vamos al grano. La imputación de rentas inmobiliarias es un concepto fiscal que, traducido al español de la calle, significa esto: si tienes un inmueble que no es tu vivienda habitual y no lo tienes alquilado, Hacienda considera que podrías estar ganando dinero con él. Aunque no lo hagas. Aunque esté cerrado a cal y canto todo el año.
Es decir, te cobran por un ingreso que en realidad no recibes. Suena raro, ¿verdad? Pero así funciona. La Agencia Tributaria entiende que el simple hecho de tener una propiedad disponible ya supone una capacidad económica, y por eso te obliga a incluir esa "renta ficticia" en tu declaración de la renta.
💡 En pocas palabras: si tienes un piso, una casa, un local o una plaza de garaje que no sea tu vivienda habitual y no esté generando ingresos, tienes que declararlo.
No todos los inmuebles que tengas a tu nombre tributan de esta forma. Aquí va la lista de los que sí generan imputación de rentas:
Y ahora, lo importante: ¿qué inmuebles NO generan imputación?
Aquí es donde viene la parte de los números, pero tranquilo, que es más sencillo de lo que parece.
La cantidad que debes declarar se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de tu inmueble. Este valor lo puedes encontrar en el recibo del IBI (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que pagas cada año al ayuntamiento).
El porcentaje depende de si tu municipio ha actualizado los valores catastrales recientemente:
Imagina que tienes un apartamento en la playa de Benidorm con un valor catastral de 90.000 €, y que el municipio revisó los valores catastrales en 2015.
📌 Cálculo: 90.000 € × 1,1 % = 990 €
Esos 990 € se suman a tu base imponible general del IRPF, como si fueran un ingreso más. No es que pagues 990 € directamente, sino que esa cantidad se añade al resto de tus ingresos y tributa según tu tramo de IRPF.
📊 Ejemplo ampliado: Si tu tipo marginal de IRPF es del 30 %, el coste real de la imputación sería aproximadamente 990 € × 30 % = 297 € en impuestos adicionales al año. No es una fortuna, pero multiplícalo por varios años y la cosa pica.
Tienes un piso heredado en Madrid con un valor catastral de 120.000 € que no ha sido revisado recientemente.
📌 Cálculo: 120.000 € × 2 % = 2.400 € de renta imputada.
Con un tipo marginal del 37 %, estarías pagando unos 888 € extra en tu declaración. Ahí ya duele más.
Buena pregunta. Si tu inmueble solo ha estado a tu disposición durante parte del año (por ejemplo, porque lo compraste en julio o porque lo tuviste alquilado unos meses), la imputación se calcula de forma proporcional al número de días que estuvo sin generar ingresos.
Tienes una casa en la Costa Brava (valor catastral revisado: 100.000 €) que alquilas de junio a septiembre (122 días) y el resto del año está vacía (243 días).
📌 Cálculo de imputación: 100.000 € × 1,1 % × (243 / 365) = 732,60 € de renta imputada por los días que no estuvo alquilada.
Por los meses de alquiler, tributarás por los rendimientos del capital inmobiliario (lo que hayas cobrado de alquiler, con sus deducciones correspondientes). Pero ojo, que en la parte que esté vacía, toca imputación igualmente.
No te libras si:
⚠️ Cuidado con las herencias: Aunque no uses ni pises un inmueble heredado, si eres propietario, tienes que declararlo. Es uno de los errores más comunes y Hacienda lo detecta cruzando datos con el Catastro.
Aquí viene una de las novedades más relevantes. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda dio a los ayuntamientos una herramienta potente: la posibilidad de aplicar recargos en el IBI a las viviendas que estén desocupadas de forma permanente.
Para que un ayuntamiento pueda aplicarte este recargo, deben cumplirse todas estas condiciones:
Los recargos se aplican según la siguiente escala:
Si pagas un IBI de 600 € al año por un piso vacío en Barcelona y te aplican un recargo del 100 % (porque lleva más de 3 años desocupado), tu IBI pasaría a ser de 1.200 €. Y si encima tienes otro inmueble vacío en el mismo municipio, el recargo podría subir al 150 %, con lo que pagarías 1.500 € de IBI.
🏠 Importante: este recargo se devenga el 31 de diciembre de cada año y el ayuntamiento debe verificar los indicios de desocupación (consumos de luz, agua, gas, datos del padrón, etc.) antes de aplicarlo. Además, hay causas justificadas para tener la vivienda vacía sin que te penalicen.
No te van a penalizar si tu vivienda está desocupada por alguno de estos motivos:
🏷️ Estás gestionando su venta (máximo 1 año) o alquiler (máximo 6 meses) de forma activa.
La imputación de rentas y el posible recargo del IBI no son los únicos gastos fiscales. Si tienes una segunda residencia, esto es lo que también te toca pagar:
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Lo pagas sí o sí, todos los años, al ayuntamiento. Se calcula sobre el valor catastral y varía según el municipio.
El Impuesto sobre el Patrimonio: Si tu patrimonio neto supera el mínimo exento (que varía por comunidad autónoma, en general 700.000 €), tus inmuebles cuentan para este impuesto. Y desde 2022, el valor de referencia catastral (que no es lo mismo que el valor catastral del IBI) puede afectar a la base imponible de este impuesto si adquiriste la vivienda a partir de esa fecha.
Gastos corrientes que no puedes deducir: Hipoteca, comunidad de vecinos, derramas, seguros, suministros (luz, agua, gas)… Todo eso lo pagas de tu bolsillo sin poder deducirlo en la declaración, ya que la imputación de rentas no admite deducciones de gastos.
💸 Dato que escuece: a diferencia de lo que ocurre cuando tienes un piso alquilado (donde sí puedes deducir gastos como la comunidad, reparaciones o el IBI), con una vivienda vacía Hacienda te imputa un ingreso ficticio y no te deja restar nada. Cero patatero.
Aunque no puedes eliminar la imputación de rentas mientras tengas un inmueble vacío a tu nombre, hay algunas estrategias legales para optimizar tu situación fiscal:
Alquilar la vivienda (aunque sea temporalmente). Es la opción más directa. Al alquilar, la imputación desaparece durante los meses que el inmueble esté arrendado. Además, si alquilas como vivienda habitual del inquilino, puedes beneficiarte de reducciones de hasta el 90 % en los rendimientos del alquiler si bajas la renta en zonas tensionadas (según la Ley de Vivienda 2023), o del 50-70 % en otros supuestos.
Vincular el inmueble a una actividad económica. Si eres autónomo, destinar un local o parte de la vivienda a tu actividad profesional elimina la imputación sobre la parte afecta.
Revisar el valor catastral. Si crees que el valor catastral de tu inmueble está inflado, puedes solicitar una revisión al Catastro. Un valor catastral más bajo significa una imputación menor.
Comprobar si tu municipio ha revisado los valores catastrales. La diferencia entre pagar el 1,1 % o el 2 % es considerable. Asegúrate de aplicar el porcentaje correcto.
Spoiler: no es buena idea. Hacienda cruza datos con el Catastro y el Registro de la Propiedad, así que sabe perfectamente qué inmuebles tienes a tu nombre. Si no incluyes la imputación de rentas en tu declaración:
Si compraste la plaza de garaje junto a tu vivienda habitual y tienes como máximo dos plazas, no genera imputación de rentas. Pero si tienes tres o más, la tercera en adelante sí tributa. Y ojo: si la plaza está en un edificio o ubicación diferente a tu vivienda, Hacienda puede considerar que no forma parte de ella y pedirte la imputación igualmente.
Sí. Los inmuebles ubicados fuera de España también están sujetos a imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF español, siempre que seas residente fiscal en España. El cálculo puede variar si no existe valor catastral (se usa el 1,1 % sobre el 50 % del valor de adquisición o el comprobado).
En principio, no. El recargo de la Ley de Vivienda está pensado para propietarios con 4 o más viviendas de uso residencial. Si solo tienes tu casa habitual y un apartamento en la playa, no deberías verte afectado por esta medida. Eso sí, la imputación de rentas en el IRPF sigue siendo obligatoria.
Resumiendo: si tienes una vivienda vacía o una segunda residencia, vas a tener que pagar impuestos por ella en tu declaración de la renta a través de la imputación de rentas inmobiliarias (entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral). Además, desde 2023, los ayuntamientos pueden aplicar recargos del IBI de hasta el 150 % si cumples ciertos requisitos como gran tenedor con viviendas desocupadas.
La buena noticia es que, con la información correcta y un poco de planificación, puedes optimizar tu situación fiscal y evitar pagar de más. Y ahí es donde entramos nosotros.
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Iciar García es asesora fiscal especializada en tributación para extranjeros y expatriados en TaxDown. Experta en Ley Beckham, 7p y fiscalidad internacional, ayuda a profesionales extranjeros en España y españoles en el exterior a optimizar su situación tributaria. Con amplia experiencia en planificación fiscal transfronteriza, Iciar guía a expatriados, nómadas digitales y residentes extranjeros en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales en España, incluyendo la aplicación del régimen de impatriados y convenios de doble imposición. Desde TaxDown, hace la compleja fiscalidad internacional más comprensible y accesible.
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