¿Sabías que en el extenso y tedioso diccionario de IRPF existe una exención interesantísima ligada a la venta de tu vivienda habitual? Sí, has leído bien. Si alguna vez te has preguntado cómo maximizar tus ahorros fiscales al cambiar de casa, ¡llegaste al lugar correcto!
En este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre la reinversión en vivienda habitual, una herramienta fiscal que puede hacer que el proceso de vender tu antigua vivienda habitual y comprar la nueva haga sonreír a tu bolsillo (dentro de lo que cabe). Procuraremos que quede todo claro, pero no olvides que, si al terminar de leerlo, te quedan dudas, nuestros asesores de TaxDown estarán encantados de resolverlas 🙂
La reclamación económico-administrativa es un procedimiento gratuito para impugnar decisiones de Hacienda cuando crees que se han equivocado. Tienes 1 mes desde la notificación para presentarla, no necesitas abogado y la resuelve un tribunal independiente. Debes explicar claramente tu caso, aportar pruebas y ser específico en lo que pides. Aunque debería resolverse en 1 año, suele tardar más. Si te deniegan la reclamación, puedes seguir reclamando por otras vías. Es tu derecho como contribuyente y puede ahorrarte mucho dinero.
La primera cuestión que debemos responder, que es tan genérica como esencial, es: ¿qué es la reinversión en vivienda habitual? Pues bien, una definición sencilla podría ser: un permiso fiscal que te permite evitar pagar impuestos por los ingresos que hayas obtenido de la venta de tu vivienda habitual. Vamos, una de las famosísimas “exenciones fiscales” de Hacienda, pero a nosotros no nos gusta complicarnos tanto la vida con conceptos enrevesados.
Como mencionamos en el anterior apartado, si vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia patrimonial (es decir, un beneficio), dicha ganancia puede estar libre de impuestos. Esto sucederá si reinviertes el importe total obtenido en la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de una vivienda que vaya a ser tu residencia habitual.
Los ingresos netos (tranqui, ahora te explicaremos qué es esto) que obtengas de la venta de tu vivienda habitual no tributan como ingreso en tu declaración de la renta, mientras que inviertas ese “neto” en la compra de otra vivienda habitual. Así de simple, así de mágico.
El neto es la cantidad que te queda después de vender tu inmueble y saldar lo que reste de la hipoteca. En otras palabras, es el dinero que te sobra para gastar en tu próxima casa. Según el porcentaje de los ingresos netos que reinviertas en tu nueva vivienda habitual, no pagarás IRPF por las ganancias obtenidas de la venta y podrás beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual. Una jugada maestra 😉
Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, no es necesario utilizar todo el dinero obtenido de la venta de la vivienda anterior. Sería suficiente con utilizar el dinero prestado de un tercero, ya sea directamente o mediante la sustitución en un préstamo previamente contratado por el vendedor del inmueble.
Por lo tanto, para considerar que la reinversión se ha realizado, se tomará en cuenta el valor total de adquisición de la nueva vivienda, sin importar si dicho importe ha sido pagado o financiado.
En el caso de una reinversión parcial, sólo se librará de impuestos la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente a la cantidad efectivamente reinvertida.
Ahora que entiendes cómo funciona esta exención por reinversión en vivienda habitual, seguro que estás pensando en aplicarla en tu declaración de la renta… ¡Y no es para menos! No está nada mal.
No obstante, para beneficiarte de la ventaja fiscal que supone la reinversión en vivienda habitual, tendrías que cuplir una serie de requisitos:
Al igual que ocurre con el resto de exenciones del IRPF, la exención por reinversión en la vivienda habitual ¡no se aplica automáticamente! No, amigo, no. ¡Tendrás que estar pendiente de las novedades fiscales y no olvidarte de incluir todas las exenciones que te correspondan en tu declaración de la renta! O también puedes suscribirte a alguno de nuestros planes y quedarte tranquilo. Con nuestra asistencia, te aseguramos que tu declaración de la renta te maximizará el máximo ahorro 😉
Si estás pensando en vender tu casa y comprar otra, seguro que te surgen dudas sobre cómo funciona esta ventaja fiscal. Aquí te resolvemos las más comunes de forma clara y sencilla.
Es un beneficio fiscal que te permite no pagar impuestos por las ganancias obtenidas al vender tu vivienda habitual, siempre que reinviertas ese dinero en comprar o rehabilitar otra vivienda que también vaya a ser tu residencia habitual. Básicamente, Hacienda te premia por cambiar de casa sin especular.
Tienes un plazo de dos años, tanto antes como después de la venta. Es decir, puedes comprar primero la nueva vivienda y vender la antigua hasta dos años después, o al revés: vender primero y comprar la nueva en un plazo máximo de dos años. Eso sí, recuerda que debes mudarte a la nueva vivienda en un plazo de 12 meses desde su adquisición.
No necesariamente todo, pero cuanto más reinviertas, mayor será la exención. Si reinviertes el 100% del importe neto (lo que te queda después de pagar la hipoteca pendiente), no pagarás impuestos por la ganancia. Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional a esa cantidad.
Debe haber sido tu vivienda habitual durante al menos tres años consecutivos. Esto significa que has vivido en ella de forma permanente ese tiempo. Hay excepciones si te has mudado por motivos laborales u otras causas justificadas, pero lo normal es cumplir esos tres años de residencia.
No, tienes que solicitarla tú mismo al hacer tu declaración. Debes incluir la venta de la vivienda y especificar que vas a reinvertir (o que ya has reinvertido) en otra vivienda habitual. Si aún no has comprado la nueva cuando haces la declaración, puedes indicar tu intención de hacerlo dentro del plazo de dos años.
Si no cumples con la reinversión en el plazo establecido, perderás el derecho a la exención y tendrás que pagar los impuestos correspondientes por la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Hacienda te lo reclamará en una declaración complementaria con los intereses de demora correspondientes.
Sí, perfectamente. Para calcular la reinversión se tiene en cuenta el valor total de la nueva vivienda, independientemente de si lo pagas con tus ahorros o con dinero prestado. Lo importante es el importe total de la compra, no de dónde salga el dinero.
Es el dinero que realmente te queda en el bolsillo después de vender. Se calcula restando al precio de venta la cantidad que aún debas de la hipoteca. Por ejemplo, si vendes por 300.000€ y debes 50.000€ de hipoteca, tu importe neto es de 250.000€. Ese es el dinero que deberías reinvertir para beneficiarte al máximo de la exención.
Para que comprendas mejor todo este rollazo que te estamos soltando, vamos a ponerte un ejemplo práctico. Imagina que adquiriste una vivienda en 2014 por 200.000€. Desde entonces, has utilizado esta vivienda como tu residencia principal y has estado pagando una hipoteca de la que aún debes 20.000 €.
Este año, tomaste dos decisiones: por un lado, vendes tu vivienda habitual por 300.000 € y, por el otro, compras otra por 350.000€ que también recibirá la condición de vivienda habitual.
Para aprovecharte de la exención por reinversión en vivienda habitual, lo primero que debes hacer es determinar el neto. En este caso, sería la diferencia entre 300.000 y 20.000 €, es decir, 280.000 €. Puedes aprovechar estos 280.000 € para hacer una reinversión en tu nueva vivienda habitual, que, recordemos que, tiene un precio de 350.000 €.
El siguiente pasito que debes dar es hallar la ganancia en la venta de tu antigua vivienda, que sería la cantidad que paga impuestos de IRPF. Se trataría de la diferencia entre 300.000 y 200.000 €, es decir, tendrías 100.000€ de beneficio.
Sin la exención, deberías pagar el 20% (este porcentaje podría variar dependiendo de varios factores) sobre esta ganancia a Hacienda. No obstante, como la nueva vivienda que vas a adquirir cuesta más que su neto de 280.000 €, decides invertirlo totalmente en tu nueva casa. Esta brillante jugada hará que… ¡No tengas que pagar impuestos ante Hacienda!
La exención por reinversión en vivienda habitual no se aplica automáticamente, sino que debes gestionarla incluyendo la venta de tu vivienda habitual en tu declaración de la renta. Si aún no has reinvertido el dinero en ese momento, la solución sería informar acerca de tu intención de reinvertir en tu nueva vivienda habitual más adelante.
La reinversión del importe obtenido en la venta deberá efectuarse en un periodo no superior a dos años, tanto posteriores como anteriores a la venta de la vivienda habitual. Además, la reinversión se considera dentro del plazo si la venta se realiza en pagos parciales o con un precio aplazado, siempre y cuando cada pago recibido se destine a la reinversión en la vivienda habitual dentro del año fiscal en que se recibe.
Simple: Si no reinviertes el importe obtenido por la venta de tu anterior vivienda habitual en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, perderás el derecho a la exención por reinversión y tendrás que pagar impuestos por la ganancia patrimonial obtenida.
¿Tienes más dudas?Ufff… ¡Menuda chapa te acabo de soltar! Los impuestos pueden ser complicados y traer dolores de cabeza… ¡A menos que nos ocupemos nosotros!
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